共有者のひとりに共有持分を売却されたどうなる?問題点や対処法を現役弁護士が解説!

ひとつの物を複数人で所有していることを「共有」といい、共有者それぞれの割合に応じた権利を「共有持分」といいます。

この共有は、相続によって相続人が共同で相続したり、夫婦が共同で不動産を購入したりすることなどによって生じます。

ひとつの物を共有することによって、共有者同士がトラブルになることも少なくありません。

今回は、共有持分を持っていると、どのようなトラブルになるのか、それに対してどのような対処法があるのかについて、共有の典型ともいえる不動産の共有を例に解説していきます。

そもそも共有者は自分の持分だけを売却できる?

共有不動産の全体を売却しようとする場合は、共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけを売却しようとする場合は、他の共有者の同意は不要であり、自分だけで自由に売却ができます。

例えば、ABCの3人が共有する不動産があった場合、不動産全体を売却するにはABC全員が同意しないと売却できませんが、Aが自分の共有持分だけを売却するのであれば、BCの同意を得ずに売却することができます。

この場合、BCが知らぬ間にAが共有持分を第三者であるXに売却し、BCが知らない第三者が共有者となることになります。

第三者が共有者になるとどのような問題が生じる?

共有不動産については、その使い方や管理方法などについて共有者が話し合って決めていかなくてはいけませんが、見も知らぬ第三者(上記の例でいうX)が共有者となることによって、今後の話し合いが難しくなる場合があります。

また、新しい共有者から、突然、自分の共有持分を高く買うよう買い取りを求められる場合があります。逆に、新しい共有者から、安い金額で共有持分を譲るよう求められる場合もあります。

突然現れた第三者からのこれらの要求に対応するのは、精神的に苦痛を感じることも多いかと思います。

さらに、新しい共有者から不動産の使用料を請求される場合があります。共有者は、各共有持分に応じてその物を使用する権利を有します。もし、共有者の一人がその不動産を独占している場合、他の共有者から共有持分に応じた使用の対価を求められる場合があります。

共有者が家族、親族等で構成されている場合は、このような対価の請求がなされないことも少なくありませんが、第三者が共有者になった場合、当然に請求してくることは念頭におかなければなりません。

さらに、新しい共有者が、自身の持分の買い取りを拒否され、また、他の持分の購入もできないとなった場合、共有持分の現金化を目的として共有物分割請求をしてくる可能性もあります。これは、共有物を強制的に分割する手続きであり、協議が整わない場合は訴訟となり、裁判所が強制的に分割を命じます。

ちなみに、分割方法としては以下の3つがあります。

分割方法
  1. 現物分割→不動産を分筆して分ける方法
  2. 換価分割→不動産を売却しての代金を分ける方法
  3. 代償分割→ひとりの共有者が全部取得して、他の共有者に代償金を払う方法

いずれにしても、裁判所が命じる方法での分割となりますので、使用していた土地から出ていかなければならなかったり、思ったような分け方にならなかったりすることを覚悟しなければなりません。

第三者が共有者になった場合の対処法

では、上記のように、共有者の中に知らない第三者が入ってきてしまった場合、どのような対処方法があるのでしょうか。

まず、今後の利用等について、その第三者と友好的に話し合いができる状況にあるのかどうかの確認をする必要があります。

ただ、確認といっても、全く知らない第三者に連絡をとること自体勇気がいることかもしれません。そのような場合は、自分の代理人となってくれる弁護士に依頼して連絡をとってもらう方法もあります。

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また、新たな共有者からその共有持分を買い取る方法があります。そうすれば、第三者が共有者から外れることになります。

ただし、第三者は、共有持分を取得した金額より高い金額で買い取るように要求してくる場合がほとんどですので、これに応じるかどうかは慎重に考える必要があります。

逆に、自分の共有持分をこの共有者に買い取ってもらう方法も、共有関係の煩わしさかを解消できる方法になります。ただ、この場合は上記と逆で、購入する方は、なるべく安い金額での購入を希望しますので、やはり慎重に考えなくてはなりません。

さらに、新しい共有者からの使用料の請求に対して、これに応じる方法もあります。

ただ、知らない第三者との共有関係が今後も続くので、それだけで精神的不安や苦痛が続くこともあり、さらには共有関係が解決しないまま後の世代にまで問題を先延ばししてしまうことにもなります。

なお、新しい共有者との協議などがうまくいかない場合、強制的に共有関係を解消する方法として、先にご紹介した共有物分割請求をこちらから行うという方法もあります。

ただ、これには多くの時間と費用がかかることと、どのような分割がなされるかは裁判所次第ということもあり、最終的な方法と考えた方がよいでしょう。

と、これまでいろいろな方法を紹介しましたが、いずれの方法にしても、新しい共有者が手強い相手であると、精神的にも金銭的にも時間的にも負担が少なくありません。

持分を手放す方法

なお、上記でご紹介しなかった方法として、自己の共有持分を第三者に売却して、共有関係から離脱するという方法があります。

これは、冒頭の例でいえば、AがBCの同意を得ずに自分の持分を第三者Xに売却したのと同様に、BやCが第三者に自己の共有持分を第三者Yに売却するという方法です。

以前は、共有持分だけを買い取ってくれる業者はほとんどありませんでしたが、現在は、共有持分を買い取ってくれる業者も増えてきています。

これにより、新しく入った第三者Xと一切話しをすることなく、Yに共有持分を売却することによって、直ちに共有関係の煩わしさから解放されることができます。

加えて、自分の共有持分をすぐに現金化できるというメリットもあります。

ただし、共有持分の買取り業者が増えてきている関係で、中には共有持分の処理に不慣れであったり、不当に安く買おうとしたりする業者も少なくありません。

買取り業者の選定にあたっては、信用できるしっかりした業者を選ぶことが大切です。

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ABOUT US
内山浩人
経歴: 2004 弁護士登録 2017 M&Fパートナース法律事務所 共同パートナー弁護士 所属: 日本不動産仲裁機構理事、主任相談員(現在) 鎌倉市市有財産評価委員会 委員(現在)