共有持分を勝手に売却されたらどうなる?問題点や対処法を解説!

共有している物に対する共有者それぞれの割合に応じた所有権を「共有持分」といいます。

共有持分は、相続が発生して相続人同士で共有不動産を所有することになったり、夫婦共有名義で不動産を購入したことによって共有持分を所有することになったり、さまざまなケースで共有持分を取得します。

共有持分を所有していることによって共有者間でトラブルが起きることもあるため、共有持分を手放したいと考える方も少なくありません。

今回は共有持分を勝手に売却された場合の問題点や対処法などについて解説していきます。

不動産が親族などの人と共有状態になっている方はぜひ参考にしてみてください。

共有持分を勝手に売却されても法律上は問題ない

共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけであれば自由に売却できます。

共有持分は、共有者それぞれの所有権なので、各共有者が自由に売却できます。

共有者の自由に売却できるので、知らない間に売却されたとしても法律上はなんの問題もありません。

ただし、他共有者に相談することなく勝手に売却すると関係性が悪くなってしまうおそれがあるので、自分の共有持分を売却する際はトラブルを避けるためにも相談しておくほうが無難です。

第二百六条 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

e-Govポータル「民法第206条」

共有持分の売却先は主に3つ

買主は、共有持分だけを購入したとしても不動産全体を自由に使えるわけではないので、購入者は限られます。

共有持分を売却する際は主に以下の3つの売却先です。

  • 他共有者
  • 不動産投資家
  • 共有持分の買取業者

不動産投資家や共有持分の買取業者は共有持分を買い取った後に、他の共有者の共有持分も買い取って、不動産を売却して利益を得ます。

他にも、共有持分を所有して不動産に居住している共有者に家賃請求をおこなって、家賃収入を得ます。

知らない間に他の共有者が第三者へ共有持分を売却して、新しい共有者に変わっていることもありますので、共有持分を所有することは注意が必要です。

共有持分を勝手の売却された場合の問題点

共有持分を売却するのは共有者の自由なので、知らない間に売却していることがあります。

共有不動産をまったく知らない第三者と共有することも珍しいことではありません。

勝手に共有持分を売却された場合の主な問題点は以下の3つです

  • 家賃請求される
  • 共有持分を売却してほしいと交渉される
  • 共有物分割請求を起こされる

それぞれ見ていきましょう。

家賃請求される

共有不動産に居住している共有者と、住んでいない共有者がいると、住んでいない共有者は自分の権利を使えていないことになるので公平ではありません。

そのため、共有不動産に住んでいない共有者は、居住している共有者に対して家賃を請求する権利が認められています。

たとえば、AさんとBさんがそれぞれ1/2ずつ共有持分を所有しており、Aさんだけが共有不動産に住んでいるとします。

共有不動産の賃貸相場が10万円だとしたら、住んでいないBさんは居住しているAさんに対して自分の共有持分に応じた家賃5万円を請求できます。

実際には、共有者は親族であることが多いので家賃を請求するケースはまれですが、共有持分を売却され第三者が共有者となった場合には、居住しているAさんは家賃請求をされる可能性があります。

共有持分を売却してほしいと交渉される

共有持分を購入した第三者は、共有不動産を単独所有にして売却するために他の共有者の共有持分も買い取るケースが一般的です。共有持分だけを購入する方はほとんどいません。

しかし、共有持分をすべて買い取って単独所有にして売却すれば、買い手が見つかりやすくなり、利益につながります。

そのため、共有持分を売却してほしい旨を他の共有者に交渉するのです。

共有持分を売却したくない場合は無理に売却する必要はありませんが、交渉に応じなければ嫌がらせ行為を働く悪徳業者も一部存在するので注意が必要です。

もし、悪質な嫌がらせ行為を受けた場合は、法的措置も検討のうえ弁護士に相談するようにしましょう。

共有物分割請求を起こされる

共有持分の売却に応じない場合は、共有物分割請求を起こされる可能性があります。

共有物分割請求とは、共有者同士で共有不動産の分割方法を決めるための話し合いのことです。共有物の分割は、それぞれの共有者がいつでも自由に請求できます。

共有者の誰かが分割請求すると、協議による分割か、話し合いがまとまらない場合は裁判による分割がおこなわれます。

共有物を分割するには主に3つの方法があります。

  • 持分に応じて共有不動産を分割する現物分割
  • 共有者の1人が買い取る代償分割
  • 共有不動産全体を売却して共有者で分配する換価分割

話し合いがまとまらず裁判の判決となった場合は、共有不動産を手放したくと思っていても強制的に分割されてしまいます。

共有持分を勝手に売却されたときの対処法

共有持分を知らない間に売却されてしまうと、新しい買主から家賃請求や共有物分割請求を起こされるおそれがあり、共有持分をめぐってトラブルになる可能性があります。

そのため、共有持分を売却されたときには、希望に合わせて対処する必要があります。

不動産を使わないのであれば自分の共有持分を売却する

共有持分を所有していることで起こるトラブル事例は少なくありません。

共有不動産に使う予定がなければ、自分の共有持分を売却して共有状態を解消する方法がもっとも手軽な方法です。

共有者に売却する

共有者のなかに共有持分の購入を希望する方がいれば、共有者に売却する方法があります。

売却する相手と合意することはもちろん必要ですが、共有者が複数いる場合は他の共有者の承諾は必要ありません。

ただし、他の共有者にも売却する旨を伝えておいたほうがトラブルにはなりにくいでしょう。

買取業者に売却する

共有持分専門の買取業者であれば、知識やノウハウが蓄積されているので安心して売却できるでしょう。

一般の不動産会社は仲介がメイン業務なので、共有持分の買取は受け付けていなかったり、買取ノウハウが蓄積されていないために安値で買い叩いてきたりするケースもあります。

共有持分の買取業者であれば、売却もスムーズかつトラブルなく売却ができ、現金化も早いのが特徴です。共有不動産を使う予定がなければ共有持分を所有するメリットは少ないので、買取業者に依頼して円滑な売却をおこなうのも良いでしょう。

不動産を所有したいなら売却された共有持分を自分で買う

不動産を手放したくない場合には、第三者の手に渡った共有持分を買い戻す方法もあります。

勝手に売却された共有持分を買い戻すことができれば、共有状態を解消することもでき、単独で所有することもできます。

共有名義の状態であれば、家賃請求をされたり共有物分割請求を起こされたりする可能性がありますが、売却された共有持分を買い取って単独所有になれば誰にも請求されることなく安心して生活できるでしょう。

共有持分を勝手に売却されるのを防ぐためには共有状態を解消すること

共有不動産を所有していると、共有持分をめぐってトラブルになることがあります。

仲の良かった家族が共有持分を相続したことによって、揉め事が起きるといった事例も少なくありません。

そのようなトラブルを防ぐために、共有状態を解消する方法は以下の3つです。

  • 共有物分割請求を起こす
  • 土地を分筆して単独所有の土地をつくる
  • 遺産相続時に共有しない

それぞれ見ていきましょう。

共有物分割請求を起こす

共有物の分割は共有者であれば、いつでも自由に請求できます。

共有物の分割方法は、以下のどちらかの手続きによって決まります。

  • 共有者全員の合意
  • 裁判所による判決

共有物分割請求を行うと、共有状態によって生じるリスクを解消できる可能性がありますが、主張通りの分割になるとは限りません。

共有物分割請求で希望している判決を望むのであれば、不動産トラブルに精通した弁護士に相談依頼して協力を仰ぎましょう。

共有物分割請求をするときは弁護士へ相談

共有物分割請求を起こすことで、共有者間の関係が悪くなってトラブルになるケースもあります。共有者は親族であることが一般的なので、親族間の人間関係が悪くなってしまうと不利益も大きいです。

共有物の分割には、交渉や法的な手続きが求められるため、請求する際には弁護士へ相談すべきです。

土地を分筆して単独所有の土地をつくる

共有している1つの土地を共有者ごとに分筆することで、共有名義を解消できます。

共有名義の土地のままだと、売却するには共有者全員の同意が必要になりますが、分筆しそれぞれの土地の単独所有者となれば自由に扱えます。

遺産相続時に共有しない

共有不動産を取得することになるのは、相続によるケースがもっとも多いです。遺言書が残されてなければ、相続人同士で遺産分割協議書をおこないます。

遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分割方法を決める話し合いのことです。

不動産の共有は、共有者間で意見がまとまらずにトラブルになるケースが多いので、遺産分割方法を決める時点で共有を避けるほうが賢明です。

まとめ

自己の共有持分は、他の共有者の同意がなくても自由に売却できます。

ただし、知らない間に勝手に売却されてしまうと、新しい共有者から家賃請求されたり共有物分割請求をされたりする可能性もあるので、早めに共有状態を解消することをおすすめします。

共有持分を所有し続けている限り、勝手に売却されるリスクはなくなりません。

面倒なトラブルが起きる前に、自己の共有持分を他共有者や買取業者に売却して共有状態を解消しましょう。

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