共有持分の親族間売買はできる!注意点や流れを解説!

親などから不動産を相続したときに、共有不動産として親族間で取得するケースが少なくありません。

共有不動産を所有している場合、共有状態の解消を希望する共有者は、親族間売買をおこなうことがあります。

しかし、個人取引にはさまざまなリスクがあるので注意が必要です。

本記事では、共有持分を親族間売買するメリットや注意点、取引の流れを解説していきます。

共有者間で持分を自由に売買できる

共有持分の親族間売買は可能です。親族間売買も通常の売買と同じく、双方の合意によって契約が成立します。

親族間売買での取引であれば、買い手を探す手間もかからず、不動産会社に仲介手数料を支払う必要もないので、最小限の費用負担で売買できます。

共有持分を購入したい方と、税金や管理費がかかるから共有持分を売却したい方の意見や条件があえば、親族間での売買取引は可能です。

共有持分を親族間売買するメリット3選

共有持分の売買は親族間でもできますが、第三者に売却するのと何が違うのでしょうか。

親族間で共有持分を売買する主なメリットは以下の3つです。

  • 共有不動産の行使できる権利が広がる
  • 不動産の管理や税金から解放される
  • 仲介手数料がかからない

1つずつ見ていきましょう。

共有不動産の行使できる権利が広がる

名義人が1人の単独で不動産を所有している単有では、不動産に関する制限は特に何もありません。

しかし、共有不動産の場合は、持分割合に応じて共有者の行使できる権利が制限されます。

共有持分をもつ者は、不動産にかかわる権利の行使は自分1人ではできないケースがあります。

たとえば、共有不動産を売却しようとしても共有者全員の同意が必要となるので、誰か1人でも反対する者がいれば、売却できません。

共有持分の親族間売買をおこない、すべての共有持分を1人がもつことになれば、その共有者の自由に不動産の売却や賃貸借契約ができるようになります。

不動産の管理や税金から解放される

不動産を所有していると、固定資産税や修繕管理費などのさまざまな費用がかかります。

共有物に関する負担は、共有者全員で負担することが一般的で、支払う額は共有持分に応じて決まります。

共有不動産を所有することで発生する費用は以下のとおりです。

  • 修繕管理費
  • 固定資産税、都市計画税
  • マンションの管理費、修繕積立金
  • 定期的なメンテナンス費用

共有持分を所有している方のなかには、「共有不動産に住んでいないので持分を持っていても仕方ない」と感じる方もいるでしょう。

自己の共有持分のみの売却は可能なため、持分を所有するメリットを感じられないのであれば売却することをおすすめします。

第三者への売却もできますが、共有持分だけを欲しがる買い手は少ないのが現状です。

買い手が見つかったとしても二束三文にしかならないので、親族に買ってもらうことによって適正価格で売却できるでしょう。

ただし共有持分専門の不動産業者であれば、高額買取してくれる可能性が高いので親族が買い取ってくれない場合相談してみましょう。

仲介手数料がかからない

一般的な不動産取引は不動産会社を通して契約し、その対価として仲介手数料を不動産会社に支払います。

しかし、親族間売買であれば不動産会社に仲介として間に入ってもらわずに契約を締結できるため、仲介手数料がかかりません。

共有持分の買い手を探す手間も省けるので、最小限の負担で共有持分の売買が可能です。

共有者間での持分売買の注意点3選

共有者間での持分売買では、以下3つの注意点を守らなければ親族間でトラブルになるおそれがあるので気を付けなければなりません。

  • 共有持分の不動産売買契約書を必ず作る
  • 持分移転登記を忘れないようにする
  • 親族間売買でみなし贈与とみなされるおそれがある

共有者間での持分売買をおこなう際に3つとも重要なポイントとなりますので、売買取引するときには注意しましょう。

共有持分の不動産売買契約書を必ず作る

親族間での売買とはいえ、通常の不動産取引と違いはありません。

口約束だけでは、後々言った・言わないのトラブルになる可能性があるので、不動産売買契約書は必ず作りましょう。

個人取引の場合、自分たちで不動産売買契約書を作成しなければならないため、内容に不備が生じないように注意が必要です。

金銭の発生する契約なので契約書の内容が不安な場合は、仲介手数料がかかっても不動産会社に依頼して不動産売買契約書を作成してもらうほうが安心でしょう。

持分移転登記を忘れないようにする

個人間取引の場合、持分移転登記を忘れないように注意が必要です。持分移転登記とは、共有持分の名義を変更するための登記手続きのことです。

持分移転登記をしなくても法的な罰則はなく、登記期限に定めもないので、つい忘れたり後回しにしたりするケースがあります。

共有持分の移転登記をしなければ所有権を第三者に主張できないので、もし仮に売主が他の人に二重売買して持分譲渡したとしても対抗力はありません。

また、共有持分を売却しても登記を変更していなければ、持分権者と判断されて固定資産税・都市計画税の納税義務が課されます。

不動産売買契約書を締結し、売買代金の支払いも完了したので契約が完了したと勘違いして持分移転登記を忘れてしまうと、トラブルになったり税金を支払ったりするおそれがあるので注意しましょう。

親族間売買でみなし贈与とみなされるおそれがある

親族だからといって売却価格を相場よりも著しくかけ離れた金額で売買すると、親族間の贈与と税務署に判断されて、贈与税が課されるおそれがあるので注意が必要です。

たとえば、市場価格が800万円の共有持分を100万円で買主が購入すれば、差額700万円の贈与があったとみなされます。

親族間売買は市場価格とかけ離れた金額で売買取引されるケースがあるため、税務署のチェックも厳しくなっています。

共有持分の市場価格と乖離した金額での売買をすると贈与税が課税されるおそれがあるので、贈与と判断されないためには不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら契約を進めることをおすすめします。

共有持分を親族間売買する流れ

ここでは、共有持分を親族間売買する流れについて順番に解説していきます。

  1. 共有者に共有持分の売買を打診する
  2. 売買金額を話し合いで決める
  3. 支払い方法の決定
  4. 共有持分の不動産売買契約書を作成する
  5. 持分移転登記をおこなう

1つずつ確認していきましょう。

①共有者に共有持分の売買を打診する

共有持分の親族間売買を進めるにあたって、まずは共有者の意見を聞くことが大切です。

共有者と話し合いをする前に、あなた自身が持分を売りたいのか、買い取りたいのか、事前に決めておく必要があります。

そのうえで、共有者に売買の打診をするようにしましょう。

②売買金額を話し合いで決める

共有者と売買することが決まれば、売買金額を決める必要があります。

共有持分の売買金額は「不動産の時価×共有持分割合」によって算出されるのが一般的です。

ただし、必ずしもこの計算式通りの売買金額にする必要はありません。

計算式をもとに、買主・売主の条件に応じて柔軟に売買金額を決められます。

③支払方法の決定

売買金額を決める話し合いの際には、支払い方法も決めます。通常の不動産売買であれば、金融機関から融資を受けてローンを組んで購入しますが、親族間売買の場合はローンが利用できないケースがほとんどです。

そのため、現金一括払いもしくは分割払いのどちらかになります。

分割払いを選択した場合、途中で支払いが滞らないように公正証書で不動産売買契約書を作成しておくと良いでしょう。

公正証書化しておくことで、万が一支払いが滞ったときに相手の預貯金などの資産を差し押さえて回収できます。

公正証書で契約締結していることが、滞納リスクの抑止力として効果があります。

④共有持分の不動産売買契約書を作成する

親族間での売買といえども不動産売買契約書は必ず作成します。

口約束だとトラブルになる可能性があるため、売主・買主双方が契約内容に合意したうえで契約書を交わしましょう。

⑤持分移転登記をおこなう

売買契約を締結し、支払いも済ませたら、持分移転登記も忘れないようにしましょう。

移転登記は法務局でおこないます。

必要書類を揃えたらご自身でも登記できますが、手間も時間もかかるため司法書士に依頼するとスムーズに進みます。

持分移転登記が完了すれば登記識別情報通知書が交付され、共有持分売買の全過程が終了となります。

共有持分の親族間売買がうまくいかなかった場合の対処法

ここまで親族間売買が成立した前提の話を進めてきましたが、すべてがうまく契約できるとは限りません。

無理に話を進めても、親族間の関係が悪くなってしまうおそれがあります。

そこで、共有持分の親族間売買がうまくいかなかった場合の対処法を2つ解説していきます。

共有物分割請求を起こす

共有物分割請求とは、他共有者に対して共有状態を解消して、分割するよう請求することです。

請求を起こした場合、共有者同士で分割方法を決める必要があります。

分割の方法としては、以下の3つがあります。

分割方法 内容
現物分割共有物を持分に応じてそれぞれの単独名義にする
代金分割共有物を売却してその代金を共有者で分ける
代償分割共有者の1人が共有不動産を取得し、他の共有者に持分に応じた金銭を支払う

「分割はしない」と反対された場合は、訴訟を提起して裁判所に分割方法を決めてもらうことも可能です。

共有持分の買取業者へ依頼する

親族間での売買が成立しなかった場合、自己の共有持分を第三者へ売却する方法も有効です。

ただし、共有持分のみを買いたいという市場の需要はほとんどないので、共有持分専門の買取業者に依頼することが一般的です。

専門の買取業者であれば、共有持分買取の実績も知識も蓄積されているので、トラブルになることなくスムーズな買取が可能です。

「共有持分を持ち続けても税金や管理費を支払うだけでメリットがないので手放したい」という方は、共有持分の買取業者に依頼することをおすすめします。

まとめ

親族間での不動産取引だからこそ、なるべく安全で確実な取引をおこなう必要があります。

親しい関係だとしても不動産取引は大きな金額が動くため、契約次第では今後の付き合いにも影響を及ぼしてしまうおそれがあります。

費用はかかりますが、共有持分の親族間売買をおこなう場合には、不動産会社や司法書士に依頼するほうが確実です。

親族間売買がうまくいかなかった場合は、共有物分割請求を起こすか共有持分専門の買取業者に依頼する方法もあります。

買取業者であれば、現金化も早くスムーズな取引ができるので、共有持分を手放したい場合は、共有持分の買取業者も検討してみてください。

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