実は共有持分を自身の所有分のみで売却出来るってご存じでしたか？
共有不動産を売りたいけど、共有者の同意が得られないから売却そのものが出来ないのじゃないかと思われている方もいらっしゃると思いますが実は法的にも、買う人がいるという意味でも可能です。
今回の記事では共有持分を売りたい方に販売相場がどれくらいなのかと高く売るにはどうしたら良いかを解説いたします。
相場について
共有不動産の持分を「持分のみ」で売るには業者に買って貰うしかありません。
業者の買い取り価格の相場は「共有不動産の市場価格×持分割合×１／２」です。
例えば不動産として一体で売れれば6000万円の不動産の持分を2/3お持ちであれば、
6000万×2/3×1/2＝2000万が買取価格になります。
何故半額になってしまうかというと、購入した業者が売却出来ないリスクやトラブルに発展するリスクを取るためです。
ならば不動産業者ではなく、不動産個人投資家に売りたいと考えるかもしれませんが、実はこれも非常に難しいです。
個人投資家が共有持分を買えない理由
個人投資家が共有持分を買えない理由として代表的なのは融資が付かないためです。
一般的な不動産個人投資家は銀行から不動産を担保にし銀行から融資を引き長期保有いたします。しかし、共有持分は権利が不安定でまたトラブルの原因にもなりやすい事から殆どの銀行が担保として評価いたしません。となると現金で買う必要があり、これが個人投資家が共有持分を買わない理由になります。
現金をたくさん持っていたり、事業に関する融資が取れる不動産業者のみが基本的には共有持分の売却先として対象になってきます。
実際にあった共有持分の買取例
実際に当社、株式会社トップショットで購入した例をご紹介させていただきます。こちらは全て関係者様からの承諾を得た範囲での公開となります。
物件 東京都世田谷区の戸建て
共有状況
ご相談者様１／２、共有者1/2
物件状況
ご相談者様と共有者であるお兄様の実家です。相続が発生し兄弟での共有不動産となりました。
相続発生前より共有者が住んでおり、相続後も共有者が住み続けていました。ご相談者様は共有者に家賃を請求しましたが、「親が生きていたときから無料だったのに、なぜ弟であるお前に家賃を払わなくてはいけないのか？」と交渉に応じませんでした。
家賃もとれず、売却も出来ずの状態でしたが当社で買取致しました。
売却経緯
ご相談者様はまず弁護士に相談し家賃が取れないかの検討をしましたが、「使用貸借権が成立していると裁判所に見なされる可能性があり、家賃が取れるかどうかは蓋を開けてみないと分からない部分が大きい」との見解がありました。
ことをこれ以上荒立てたく無かったご相談者様が売却の方針を決定し、弁護士に当社を紹介して貰い売却となりました。
買取価格
1800万円（共有不動産の市場価格7200万×持分割合1/2×1/2 の持分相場通り）
共有持分の状況に加え、共有者が無償で住んでいる状況でしたが当社では相場通りの金額で買取させていただきました。上記のような無償で使われている状況ですと、一般的な不動産業者では買取価格が減額されてしまいますが、当社は法律的な知識はもちろん高い交渉のノウハウも持っているため、相場通りの金額で買い取ることが可能です。
物件 東京都世田谷区のビル
共有状況
ご相談者様1/3、共有者2/3
物件状況
ご相談者様と共有者であるお母様とで持ち合っている雑居ビルです。賃料が毎月発生しているものの、管理費などの経費精算を理由にご相談者様への家賃分配はゼロ。家賃収入があるのに、分けてもらえないという状況でした。
売却経緯
ご相談者様が不動産仲介業者へ相談。当社を含め三社に査定依頼し、当社が一番高い価格を提示したため売却いただきました。
買取価格
2500万（共有不動産の市場価値7500万×持分割合1/3×1/2の持分相場通り）
競合であるA社は2000万、Ｂ社は800万と大きな差がありました。理由としてはＡ社は家賃収入が配分されていない事を理由に減額おり、Ｂ社はそもそも持分のノウハウが余り無かったようです。
当社においては家賃収入不分配のトラブルは以前別の不動産で対応しており、ノウハウとして蓄積されていたため、高い金額を提示させていただきました。
一方でＢ社のようなノウハウが存在しないが故の非常に低い価格での提示を行う業者は数多く存在します。その業者が本当に専門業者かどうか？は価格において非常に影響してくるので注意するように致しましょう。
物件 東京都目黒区の土地
共有状況
ご相談者様1/3、共有者妹様1/3、共有者お兄様1/3
物件状況
まず上記のような持分状態の土地の上に建物が建っており、そちらには共有者であるお兄様夫婦が住まわれました。
さらに建物は兄夫妻で1/2ずつ共有持分を持ち合う共有不動産でした。兄夫妻が住んでいるものの、土地に対して地代が支払われる事は無く、ご相談者様に取って完全なる不良資産でした。
売却経緯
兄夫妻は弁護士を立て地代は支払わない、話合いにも応じない徹底抗戦のスタンスで、且つ上記のような複雑な権利関係で合ったため、買取をする業者はありませんでした。
買取業者・仲介業者の何社にも断られ続け、知り合いのご紹介から当社にご相談いただき買取させていただきました。
買取価格
1200万（持分買取相場より下）
本物件は土地建物の土地のみという事が理由で相場よりは低い金額となりました。しかし、ご相談者様は他の業者から「100万なら」とひどく足下を見られた事があったそうで、まともな価格を付けてくれるなら是非と当社に売却いただきました。当社は共有持分に特化している物の、あらゆる権利状態の不動産に対応可能です。
共有持分を高く売る方法
共有持分を高く売るには、業者に売却するのではなく、共有物分割請求を行う事がおすすめです。
こちらは民事訴訟を起こす方法で裁判所を通して合理的な共有状態の解消方法を目指すという方法です。こちらですと、共有不動産を競売にかける事が出来るなど、買取会社に売るよりも高く売却出来ます。
一方で複数のデメリットも存在します。
親族関係で訴訟をする事そのもの
親族間で訴訟をする事に関して、当然気が引けたり、別の親族から横やりが入る、共有者から嫌がらせをされたりなどの、別のトラブルが発生する可能性が非常に高いです。
そのようなトラブルが発生し、訴訟を中断し当社への売却を決めた売主様もいらっしゃいます。
持分の特性上血のつながりがあったり、住所を知られていたりなどするため、訴訟をきっかけに穏当ではないトラブルになってしまうケースも散見されます。
訴訟を起こした所、共有者が突然自宅に乗り込んで来て玄関で大声でわめくなどし、また連日のように抗議の電話がかかってきたケースもあります。
問題・トラブルの長期化
訴訟は判決まで1年程度かかります。判決が出たとしてもそこでもし地裁から高裁に控訴となれば、更にもう一年、心理が長引けば2年3年と継続することもあり得ます。
相手が徹底抗戦を構えるなら、上告し最高裁まで裁判が長引く可能性もあり、解決までに時間がかかり過ぎるという事もあり得ます。
訴訟費用の多額化
地裁のみの判決で解決すれば、当初の予定通りの金額で訴訟を終えることが出来ます。
競売であれば、成功報酬は数百万程度、大体売却価格の15％程度が訴訟費用となると考えて良いでしょう。一方で控訴、上告と長引けばその分弁護士に対して払う費用は増加します。
そうなると、訴訟費用を払い税金を払いを考えると手残りが業者に売ってしまうのと変わらないなんて事もあります。
上記のようなデメリットもありますが、基本的には共有物分割請求をおすすめしています。当社に対し売却を依頼された場合でも必ず分割請求はしなくて良いですか？という確認をしております。
それでも売却をご選択される場合はぜひ当社へ。
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