他人との共有状態になっている物件はどのようにして売却すれば良いのでしょうか？
マンションや土地などの不動産が共有状態になっていると、自分一人の判断で売却や活用ができず、他の共有者の同意を得る必要があります。
ただし自分の共有持分だけであれば一人の判断で売れますし、他の共有者の同意すらも不要です。
今回は赤の他人や親族などと共有している「共有持分」をどのように売却するのが良いのか、お伝えします。
ライター 元弁護士
弁護士として約10年間業務につき、法律事務所を経営。その後ライターへ転身し、各種法律記事や不動産関係の記事を精力的に執筆している。
共有関係を始めとした不動産についても深い知見を持ち、売買、相続、離婚、任意売却にまつわる記事の執筆、監修などの実績が高い。
難しくてわかりにくい法律や不動産についての知識をわかりやすく伝えたいという想いを持ち、日々の執筆に取り組む。
目次
そもそも共有状態とは？
そもそも不動産の共有とは、どういった状態をいうのでしょうか？
共有とは、他の人と1つの物を共同で所有している状態です。たとえばマンションや戸建て物件などの不動産の場合、複数の人が共有できて、各共有者には「共有持分」という割合的な所有権が認められます。共有者全員分の共有持分を合計すると100％(1)になるので、それぞれの共有者の共有持分は1より小さい「○分の○」という単位になります。
共有の具体例
マンションを兄弟3人で共有していて、長男の共有持分が2分の1、次男の共有持分が4分の1、長女の共有持分が4分の1となっている
夫婦で家を共有していて、夫の共有持分が3分の2、妻の共有持分が3分の1になっている
共有者や共有割合を確認する方法
赤の他人と不動産を共有している場合、誰が共有者でどの程度の共有持分割合になっているのかわからない方も多いでしょう。
共有者や共有割合を確認するには「登記簿謄本（全部事項証明書）」を取得する方法がもっとも確実で簡単です。登記簿謄本は、全国の法務局で取得できるので申請してみてください。
「権利部」の「所有権」の欄に他の共有者の住所や氏名、それぞれの共有持分割合が書かれています
赤の他人と共有状態になってしまうパターン
不動産が共有になるのは、主に「遺産相続が起こったときの兄弟姉妹などの法定相続人」や「夫婦や親子で家を購入したときの夫婦や親子」など「親族」が多数です。
こういった親族同士なら、話し合って共有物の活用方法なども相談しやすいでしょう。
一方、赤の他人と共有になっていたら連絡を取るのも難しくなってしまう傾向があります。
どういったパターンで赤の他人と物件が共有になってしまうのか、よくある事例をみてみましょう。
赤の他人と資金を出し合って物件を購入した
会社の同僚や友人知人などと資金を出し合ってマンションなどの物件を共同で購入すると、資金支出の割合に応じて物件が共有状態になります。
相続が発生してまったく関わりのない遠縁の親族と共有になってしまった
遺産相続した時点では兄弟姉妹などの親族同士の共有であったところ、時間が経過して共有持分者が死亡すると相続が起こります。
するとまったく関わりのない遠縁の親族と共有になってしまう可能性があります。
夫婦が離婚して他人になった
夫婦で住宅ローンなどを組んで物件を購入しても、離婚すると夫婦は他人になります。共有状態が解消されず、他人同士の共有になります。
離婚後に相続が発生して元配偶者の子どもと共有になってしまった
夫婦で物件を購入して共有状態となり離婚後に相手が死亡すると、赤の他人となった相手の子どもや再婚相手と共有状態になります。
共有状態のリスク
他人と共有状態になっていると、以下のようなリスクが発生します。
自由に活用できない
共有持分は、自由な活用ができません。各共有者に認められる権限は非常に小さいからです。
たとえば不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要ですし、リフォームや賃貸借契約の設定などの活用場面でも他の共有者の同意が必要です。
不動産を共有していても活用が難しく、放置されてしまう例も多々あります。
それでも毎年固定資産税や管理費用がかかるので、大きなデメリットとなるでしょう。
意見が合わずトラブルになる
共有物件の活用や処分について、共有持分者間で意見が分かれるケースも多々あります。
たとえば1人が売却を希望し、別の共有者が賃貸活用を主張し、残りの一人は「自分で使いたい」と主張すると、3人の意見は合致しません。
リフォームするかどうかでもめたり、リフォーム会社や不動産管理会社の選定についてもめたりするケースも多々あります。
共有物件の場合、共有持分権者が足並みを揃えないと活用できないため、意見が合わないと大きなトラブルになってしまうリスクが発生します。
税金や管理費用の清算がスムーズにできない
共有物件にも固定資産税がかかりますし、市街化区域なら都市計画税もかかってきます。
共有物件の場合、こうした税金や管理費用をどのように負担すべきか問題になるケースがよくあります。
基本的に、税求や費用は「共有持分割合」に応じて各共有者が負担すべきですが、現実には代表者がまとめて税金を払い、後の他の共有者との間で清算するのが一般的です。他の共有者が清算に応じないとトラブルになってしまうでしょう。
明確に拒否されなくても、連絡をしても無視されるケースもよくあります。特に相手が赤の他人の場合、費用や税金の清算は難しくなりがちです。
さらに相続が起こって混乱が生じる
物件を赤の他人と共有している場合、ただでさえ相手と連絡をとりにくいものです。
そこへ共有者が死亡して相続が発生すると、赤の他人の子どもと共有状態になるのでさらに混乱が生じます。
共有者全員に相続が起こると、もはや誰が共有者となっているのかも把握できなくなるでしょう。
共有状態は、できる限り相続発生前に解消すべきです。
1人が使用して他の共有者が不満を持つ
共有物件でも、一人ひとりの共有者が使用できます。
たとえば3人が共有している物件を1人が単独使用してもかまいません。ただしその場合、使用する共有者は他の共有者へ賃料に相当するお金を払って清算すべきです。
賃料を払わないのに単独で使用する共有者がいれば、他の共有者が不満と懐いてトラブルになるでしょう。
共有物分割訴訟を起こされる
共有者はいつでも共有物の分割を請求できます。
そこで自分から共有状態の解消を積極的に求めなくても、他の共有者が共有物の分割を求めてくる可能性があります。共有物分割の話し合いができなければ、共有者は裁判所で「共有物分割訴訟」を起こして共有物の分割を求めることができます。
つまり共有状態のまま放置しておくと、赤の他人である共有者から「共有物分割訴訟」を起こされて、裁判トラブルに巻き込まれてしまうリスクも発生します。
共有物件を売却する3つの方法
共有者全員で足並みをそろえて売却
共有不動産を売却する基本的な方法は、共有者全員で合意の上で売却するものです。
他の共有者が赤の他人であっても、全員で話し合って足並みを揃えることができれば不動産を市場で売却できます。
不動産を一般市場で売れるので、相場通りの比較的高額な価額で売却できるでしょう。
ただしそのためには他の共有者と一緒に不動産会社を探し、全員で媒介契約を締結して全員で買主と不動産売買契約を締結しなければなりません。
代表者を定めるとしても、赤の他人同士では誰を代表者とすべきか意見が合致しないことも多いでしょう。
共有者全員で足並みを揃えて不動産全体を売却する方法は、色々とハードルの高い解決手段といえます。
他の共有者へ共有持分を売却
共有不動産を売却する方法として、他の共有者へ共有持分を買い取ってもらうものがあります。
他の共有者が共有持分を買い取ってくれれば、相手にしてみても完全な物件所有者になることができたり自分の共有持分を増やせたりしてメリットがあります。
特に他の共有者が物件に居住しているなど、単独で使用している場合には買取意欲が高い可能性が高いでしょう。
ただ赤の他人である他の共有者へ買取を打診するのは難しいケースも多々あります。相手が買取に消極的なケースも多いですし、売却価額に関して合意できない可能性もあります。
「相手が買取に積極的で有効的に話し合いができる」という限定された場面であれば、他の共有者に買い取ってもらう方法が有効な解決方法となります。
共有持分のみ売却
共有不動産の持分権者は、自分の共有持分だけであれば単独の判断で売却できます。
不動産全体については他の共有者と権利を分け合っていますが、自分の共有持分については完全な権利をもっているからです。自分の共有持分のみ売却するのに他の共有者の同意は不要ですし、他の共有者へ通知する必要もありません。赤の他人で連絡を取りたくない場合でも安心な解決方法です。
ただ共有持分のみ買い取りたい一般人や法人は少ないので、売却先が限定されてきます。具体的には「共有持分買取業者」という専門の不動産会社に限られてくるのが一般的です。
共有持分買取業者へ売却するメリット
共有持分買取業者とは、共有持分の買取に専門的に取り組んでいる不動産会社です。
売却を打診するとすぐに査定が行われ、いくらで売却できるかがわかります。
スピーディな会社の場合、即日で売却できるケースも少なくありません。
また共有持分を売却すると、現金が手元に入ってきます。
他の共有者と連絡を取り合う必要がないので、赤の他人である共有者と関わりたくない方、仲が良くない方にとっても大きなメリットが大きくなります。
共有不動産は共有持分買取業者へ売却するのがベスト
共有不動産の共有持分を売却するなら、一般的には共有持分買取業者へ売るのがもっとも確実で簡単です。
特に赤の他人が共有者となっている場合、売却後の人間関係も心配しなくて良いので共有持分買取業者へ売ってしまってもデメリットは小さいでしょう。
当サイトでも優良な買取業者をご紹介していますので、共有関係を解消したい方はぜひお問い合わせをしてみてください。
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