共有不動産が占有されたときの家賃請求できる事例とできない事例とは?対処法も解説!

共有不動産を他の共有者に占有されて、自分はまったく利用できていないケースが少なくありません。

各共有者に共有不動産を利用する権利があるので、占有している共有者に対して家賃の請求ができます。

もし占有者が家賃請求に応じない場合は、不当利得返還請求や共有状態を解消する方法も有効です。

今回は共有不動産が占有されている場合の家賃請求のできるケースとできないケース、請求できない場合の対処法を解説します。

共有不動産を占有されているにもかかわらず、家賃を受け取れていない方はぜひ参考にしてみてください。

共有不動産を占有されている場合は共有持分に応じた家賃の請求ができる

共有不動産の相続などによって、共有者のうちの誰かが占有しているケースがあります。

たとえば、AとBで不動産を共有していて、実際に住んでいるのはAのみというケースの場合、Bは共有不動産を利用できていません。

各共有者には共有不動産を自分のものだと言い張れる権利があるので、占有している共有者に対して、共有持分に応じた家賃の請求ができます。

民法第249条

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

引用:e-gov法令検索、民法第249条

請求可能な家賃は当事者間の合意により決まる

共有不動産を他の共有者に占有されている場合、その共有者に対して家賃を請求でき、請求できる家賃は当事者間の合意によって決まります。

家賃請求できる金額の例としては、以下のとおりです。

  • 1ヶ月の家賃相場が8万円
  • 共有者はAとBの2人で、共有持分は1/2ずつ
  • Aが1年間、共有不動産を占有している

この事例の場合、共有不動産を占有しているAに対して、Bは自分の持分1/2の家賃を請求できます。

請求可能な家賃の目安は、「8万円×1/2×12=48万円」となります。

ただし、あくまでも持分割合に応じた家賃の目安となりますので、共有者同士の話し合いによって金額は異なります。

共有不動産で得た家賃は共有者全員に取得する権利がある

賃貸借契約を締結している共有不動産の共有持分を所有しているのであれば、共有者全員が家賃を取得する権利があります。

たとえば、親の所有していたアパートをAとBで相続し、各自の共有持分は1/2ずつで、建物の管理をAがおこなっていたとします。

ABともに共有持分を所有しているにもかかわらず「建物管理をしているから」という理由で、共有不動産で得た家賃はAが全部独り占めしているケースに注意が必要です。

共有不動産を貸し出して家賃を得ている場合、各共有者は家賃を受け取る権利があるのでAに家賃を請求できます。

なお、共有者は家賃を受け取る権利もありますが、固定資産税や不動産の維持費なども負担する義務があるので覚えておきましょう。

共有持分の家賃を請求できるケース

共有持分を所有している方は、家賃を受け取る権利があります。

しかし、家賃を受け取ることができずに共有者間でトラブルになるケースも少なくありません。

ここでは、どのようなケースのときに家賃を請求できるか3つのケースを解説していきます。共有持分の家賃を請求できる主なケースは以下の3つです。

  • 他共有者が居住している
  • 共有者が勝手に第三者に貸している
  • 共有者が共有不動産の賃貸で得た利益を渡さない

それぞれ確認していきましょう。

他共有者が居住している

共有者が共有不動産に居住している場合は、その共有者に対して家賃を請求できます。

たとえば、AとBが共有持分1/2ずつで共有不動産を所有しており、Aは共有不動産に居住、Bは別の場所に住んでいるとします。

共有不動産は2人の共有物であるにもかかわらず、Aだけが利用している状態ではAとBは公平ではありません。

Bは自分の共有持分に応じた利用ができないので、共有不動産に居住しているAに対して、「家賃を払ってほしい」と家賃の請求ができます。

なお、居住している共有者に対して家賃請求はできますが、「出ていってほしい」と明け渡しの請求はできないので覚えておきましょう。

共有者が勝手に第三者に貸している

共有者が勝手に第三者に貸して、家賃を得ている場合も請求できます。

たとえば、AとBの共有不動産を、Bに知らせずにAが勝手に第三者のCに貸して、家賃を得ていたとします。

AとCの間で賃貸借契約が締結されていることをBは知りませんが、家賃が発生しているのであれば、Bも家賃を受け取る権利をもっています。

そのため、賃貸借契約を締結した本人でなくても、共有持分を所有しているのであれば家賃の請求は可能です。

共有者が共有不動産の賃貸で得た利益を渡さない

共有不動産の賃貸で得た利益は、共有持分に応じて各共有者で分配しなければなりません。共有不動産でありながら、共有者に賃貸で得た利益を渡さないのは不法行為に当たります。

たとえば、AとBの共有持分が1/2ずつの共有不動産を8万円で貸している場合は、それぞれ4万円ずつ利益を受け取る権利があります。

共有持分の家賃を請求できないケース

共有者に共有持分の家賃を請求できるケースばかりではなく、請求できないケースもあります。

共有持分の家賃を請求できないケースは以下のとおりです。

  • 占有することに合意している
  • 被相続人と同居していた相続人が引き続き居住している
  • 共有していた内縁の夫婦のパートナーが他界した場合

1つずつ解説していきます。

占有することに合意している

契約書を作成して契約している場合や使用貸借契約を結んでいる場合は、共有者が占有することに合意しているので家賃を請求できません。

使用貸借契約とは、無償で物を貸し付ける契約のことで、口約束でも契約が成立します。

ただし、契約書などを作成せずに口約束で使用貸借契約を締結した場合、共有者間で「言った・言わない」のトラブルになるケースがあるので注意が必要です。

不要なトラブルを避けるためにも、契約書などを作成して契約を結ぶことをおすすめします。

被相続人と同居していた相続人が引き続き居住している

現在居住している相続人が、亡くなられた被相続人である親と以前から同居していた場合、遺産分割が終わるまでは家賃を請求できません。

遺産分割とは、相続するすべての遺産に関しての分割方法を決めることです。遺産分割協議が成立するまでは、各相続人に共有持分があると決定したわけではないので、居住している方に対して家賃の請求はできません。

共有していた内縁の夫婦のパートナーが他界した場合

被相続人の内縁のパートナーがそのまま居住している場合も家賃の請求はできません。

たとえば、内縁の夫婦AとBが不動産を共有しており、内縁の夫Aが亡くなったとします。

Aの共有持分をCが相続しましたが、不動産には内縁の妻であるBがそのまま住んでいます。

内縁の夫婦AとBが共有不動産を共有していた場合、他界したAがBに対して共有不動産を単独使用することに合意していたとみなされるため、相続人Cは内縁の妻Bに対して家賃の請求はできません。

家賃請求に応じてもらえない場合の対処法

共有不動産を占有している者に対して家賃請求をおこなっても、必ずしも請求に応じてもらえるとは限りません。

では、どのような対処をおこなえば請求に応じてもらえるのか解説していきます。

家賃請求に応じてもらえない場合の対処法は以下のとおりです。

  • 不当利得返還請求をする
  • 共有物分割請求訴訟をする
  • 共有者の共有持分を買い取る
  • 自己の共有持分を売却する

1つずつ見ていきましょう。

不当利得返還請求をする

共有者が家賃請求に応じない場合は、不当利得返還請求をおこなえます。不当利得返還請求とは、不法に利益を受けた人に対して、利益(家賃)の返還を請求することです。

権利を得た日から10年間の時効があり、時効期間内であれば権利を得た日までさかのぼって家賃の返還請求をおこなえます。

家賃を受け取っていなかった期間に、共有不動産の修繕費用などを負担していなかった場合は、共有持分に応じた修繕費用の請求を受けることになります。

家賃を請求することだけでなく、修繕費用などの請求を受けることも覚えておきましょう。

共有物分割請求訴訟をする

家賃請求によって他共有者とトラブルになり請求に応じてもらえない場合には、無理に家賃を請求するのではなく、共有物分割請求をおこなって共有関係を解消する対処法もあります。

共有物の分割は、各共有者がいつでも自由に請求でき、分割がおこなわれると共有状態は解消されて共有不動産ではなくなります。

共有物分割請求は主に3つの方法で不動産を分割します。

分割方法内容
現物分割1つの不動産を持分に応じて分割し、それぞれ別名義の不動産にする方法
代償分割1人の共有者が不動産の権利をすべて取得して、他の共有者に持分に応じた金銭を支払う方法
換価分割不動産を売却して、その代金を持分に応じて分割する方法

   

共有物分割請求訴訟の場合、原則として現物分割が多いですが、建物は分割できないので競売にかけて代金を持分に応じて分配する方法が多いです。

共有者の共有持分を買い取る

資金力があれば、他共有者の共有持分を買い取って共有状態を解消する方法があります。

すべての共有持分を買い取ることによって、単独で所有権を取得するため、不動産の売却や賃貸で家賃を得ることなども自由にできます。

現金化を望んでいる共有者がいれば、共有持分を買い取ることを提案するのも1つの選択肢です。

自己の共有持分を売却する

共有を解消するには、自己の共有持分の売却も有効です。自分の共有持分のみなら、不動産の扱いを自由におこなえます。

共有不動産を丸ごと売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけの売却であれば他の共有者の同意は必要ありません。

共有持分の売却方法を2つ解説します。

他共有者に自己の共有持分を買い取ってもらう

「全部の権利が欲しい」「自らの権利を増やしたい」と考えている共有者がいれば、その人に自己の共有持分を買い取ってもらう方法があります。

共有持分を売却する側は、共有によってわずらわしいことがなくなり、売買代金も手に入るのでお互いにとってWIN-WINの関係です。

ただし、他共有者が自分の共有持分を買い取れるだけの資金力が必要になるため、金額の折り合いがつかないこともあります。

共有持分買取業者に自己の共有持分を買い取ってもらう

一般的には共有持分を購入したとしても自由に不動産を扱えないので、市場の需要は高くありません。そのため、共有持分を専門にしている買取業者に買い取ってもらう方法がおすすめです。

共有持分の買取業者であれば、共有持分に関するさまざまなノウハウや知識を持っているので、容易に買い取ってくれるケースが多いです。

買取業者を利用すれば、他の共有者との話し合いをまとめる労力もなく、早く現金化できるメリットがあります。

共有持分の売買にはさまざまなリスクが潜んでおり、一般の不動産会社では対応できないこともあるので、共有持分を専門とした買取業者への依頼をおすすめします。

まとめ

所有している共有不動産を占有されている場合は、持分に応じた家賃を請求できます。

ただし、請求できるケースとできないケースがあり、請求できない場合は不当利得返還請求や共有持分売却などの対処法があります。

共有持分を所有していたとしても、共有者間の仲が悪くなったり金銭を巡ったトラブルになったりするおそれがあるので、共有者間での家賃トラブルなどを根本的に解決したい場合は、共有持分を売却して共有状態を解消することが有効です。

共有持分で困ったときは、共有持分を専門にしている買取業者に相談してみると良いでしょう。

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