共有持分の民法について解説、例を交えて説明します。

今回は共有持分についての民法を例とあわせてわかりやすく説明します。

民法251条にはこう記載されているけどいまいちどのようなことなのかわからない・・・。といった方はぜひ参考にしてください。

共有持分とは

一つの物件を複数名で所有している際に、それぞれの持っている所有権の割合を表現したものです。たとえば相続で相続人である父が所有していた実家宅を兄弟で半分に分ける場合、兄弟は「1/2共有持分」をそれぞれ持つ事になります。

共有持分使用についての民法

共有持分の所有者すなわち「共有者」はその持分割合に応じた権利・機能を有します。まず一番重要な物としては「使用」です。

民法249条
  1. 各共有者は、共有物の全部について、その持ち分に応じた使用をすることができる。
  2. 共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
  3. 共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。

民法249条には「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」と規定されています。

つまり、不動産で上記のように1/2を有している場合は、その不動産の半分を使用出来るという事です。

しかし、この使用の想定は中々現実的ではありませんよね。二世帯住宅で有れば一階を弟、二階を兄という形で綺麗にわける事が出来るかもしれませんが、現実は区分マンションの一室だったりなど共有者の片方だけで有れば住むこと(=使用)出来、もう片方は住めないなんてケースが基本的です。

その場合はどのようにして、使用出来ない側の権利を守るのでしょうか。民法249条第二項を見るとこのように書いてあります。

「共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う」具体例に置き換えてみましょう。

一戸建ての1/2ずつ共有持分を持ち合う兄弟がいるとします。そのうち兄が一戸建てに住んでおり、弟は別の所に住んでいます。

その場合、兄は一戸建ての全てを使用しているため、自身が持つ持分1/2を超えた部分に関しては対価を、つまりお金を使用料として弟に払う必要があります。

いわゆる家賃のような物ですね。周辺の同規模の一戸建て家賃が月10万円なら5万を弟に払う必要があるのです。このようにして使用していない弟の権利は守られます。

しかし、実際には払われていないケースが非常に多いですね。その場合、権利主張は出来るのですが認められるかどうかはまた別です。こちらは別の記事で書かせていただきます。

共有持分管理・保存についての民法

民法252条
  1. 共有物の管理に関する事項(次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第1項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。) は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
  2. 裁判所は、次の各号に掲げるときは、当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により、当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。
  3. 前二項の規定による決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
  4. 共有者は、前三項の規定により、共有物に、次の各号に掲げる賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利(以下この項において「賃借権等」という。)であって、当該各号に定める期間を超えないものを設定することができる。
  5. 各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。

管理行為

管理行為です。これは利用や改良する行為の事を意味します。

例に出すなら「一時的」に不動産を他人に賃料を取って貸したり(利用)、リフォーム(改良)をするような事です。

これは費用がかかったり、共有不動産の価値に関わる重要な事なので持分割合の過半数の同意が必要です。なので、1/2ずつ分け合っている兄弟なら両者の同意が要りますし、3/10を弟、7/10が兄なら兄一人の判断で行えます。

一方で「長期的な」賃貸借契約は過半数では行えません。その場合は管理行為の範疇を超え、後述する変更行為にあたり共有者全員の同意が必要になります。

保存行為

保存行為は共有者全員が行うことができます。

庭に生えている木が隣の家に垂れ下がって迷惑をかけそうだから切るなどの行為です。他には不動産に不法に棲み着いている人がいたらそれを排除する為に明渡請求が出来るなどですね。

この保存行為は共有者一人が単独で行えます。持分割合の大きさは関係なく極端な話1/100しか持っていなくても行えます。

共有物変更についての民法

民法251条
  1. 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。)を加えることができない。
  2. 共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。

共有持分変更

変更行為です。こちらは建物の再建築や売却を指します。

共有不動産の価値に大きな影響を与えるため全員の同意が必要です。ここで重要なのは売却に関して、同意がなければ共有不動産一帯として売却は出来ませんが、自身の持ち部分のみであれば売却出来るという点です。

1/2の持分を保有していればその持分のみを売却する事に共有者の同意は不要です。もし共有物件でトラブルを抱えていたら持分のみを売却するのも一つの手です。

共有持分管理費用に関して

共有不動産についてかかる費用は全て管理費用として持分割合に応じて共有者全員で負担いたします。

例えば固定資産税・都市計画税などは代表的な経費ですね。そして同様に保存行為・管理行為における費用も管理費用と見なされます。

ならば過半数を保有する一人が独断で床の張り替えリフォームをした場合、管理行為の一環としてその費用を同意しなかった共有者に負担させる事が出来る、と言う事になりますが、実際の現場ではそれが出来るとは言い切れません。

なぜならば同意しなかった共有者はその費用に関して管理費用と認められる範疇かどうかを争う事が出来るからです。

例えばリフォームの場合それが改良行為だったとしても、もっと安い素材で十分だったのではないか? そもそも本当に必要だったのか、必要とする根拠は? と同意しなかった共有者は争えます。

新たなトラブルの発展にも成りかねないので、費用がかかるような物事にはきちんと全員の同意を取る事をおすすめいたします。

まとめ

保存行為―共有不動産の現状維持―各共有者が単独で出来る。

管理行為―共有不動産の利用・改良―共有持分割合の過半数の合意が必要

変更行為―共有不動産の性質・形状などを変更―共有全員の同意が必要。

自身の所有している持分のみを売却する行為は単独で可能 。

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山地 大樹
この記事を書いた人の経歴:早稲田大学を卒業後、不動産権利調整を専門とする上場企業に就職。就業経験を通じ、不動産にかかわる実務・法務などを習得。その後不動産事業責任者として転職し、専門性を生かしつつ不動産権利調整事業に従事する。2019年に株式会社トップショットを設立し独立。弁護士事務所などとの連携を通じ、共有持分買取に特化し企業を運営している。