共有名義のマンションは売却できる!ベストな売却方法や注意点を解説

「相続によって実家であるマンションを兄弟で保有しているが、兄がマンションに住んでおり不公平に感じている」

「離婚予定の妻と共有名義のマンションを保有しているが、後々面倒なトラブルになりそうで心配」

共有名義の不動産は、他の共有者による行動でトラブルが起きることも少なくありません。そのため、不動産の共有状態を解消し、共有持分を手放したいと考える方も多いのではないでしょうか。

本記事では、共有持分のデメリットや共有名義マンションを売却する方法について解説していきます。

共有持分とは

そもそも「共有持分」とは、共有している物に対する共有者それぞれが持っている保有権のことを指します。

ここでいう保有権とは、共有不動産を自由に使用・収益・処分できる権利のことです。

共有不動産の権利に対して、各共有者が割合的に権利を持っています。

たとえば、親が亡くなり兄弟で実家のマンションを相続した場合、遺産分割前で特別な事情がなければ、兄弟は同じ割合で実家のマンションを相続で共有します。

この場合、実家のマンションに対する権利の割合は、兄が1/2、弟が1/2となり、共有持分となります。

共有名義のデメリット

共有名義の不動産にはデメリットがあります。トラブルを避けるには、どのようなデメリットがあるのかを理解しておく必要があるでしょう。

ここでは、主に4つのデメリットを解説します。

売却しにくくなる

マンションを共有名義で保有している場合、自分以外にも共有者がいるので、売却するには共有者全員の同意を得る必要があります。

マンションを売却したいと考えていたとしても個人の一存では売却ができません。

たとえば、相続によってマンションを4人で共有しているとします。

共有持分は1/4ずつで平等の権利を持っており、仮に3人に売却意思があったとしても1人でも売却に反対する者がいればマンションを売却できません。

ただし、自己の共有持分のみの売却は可能です。

共有者の同意を得なければできないことが多い

単独で不動産を保有している場合には、不動産に対する権利の制限はありませんが、共有不動産を保有している場合は、不動産で行使できる権利が限られています。

つまり、共有持分を保有している人は、不動産にかかわる権利の行使を自分1人ではできない場合があるのです。

たとえば、共有不動産を賃貸で貸し出しており、賃料変更をしたいと考えたとしても共有者の持分の過半数の合意が必要です。

あくまで共有持分の割合なので、共有者のうち1人が過半数以上の持分を持っていれば、その共有者の判断で権利を行使できます。

共有不動産を保有していると、共有者の不動産に対する考え方の違いによってトラブルになるケースが少なくないので、なるべく早めに売却することをおすすめします。

離婚時の財産分与でトラブルになりやすい

不動産を夫婦の共有名義で購入するのは借入額を増やせるなどのメリットもありますが、もし離婚となった場合には財産分与などさまざまなトラブルになるケースが少なくありません。

財産分与は、婚姻中に築いた財産は2人で折半することが原則であるため、共有持分割合に関係なく、不動産も半分ずつ分ける必要があります。

離婚協議で、「不動産を売却して売却益を折半する」と合意できれば円滑に進むのですが、「離婚後もこの家に住みたい」「共有持分の割合で財産分与したい」など意見がまとまらずにトラブルになりがちです。

相続時の権利関係が複雑になる

共有者が亡くなった場合、その共有者の持分も相続対象となり、共有者が増えることになるかもしれません。

はじめは兄弟2人の共有名義だったとしても、どちらかが亡くなり共有持分の相続が発生すれば、共有者が3人、4人、5人、6人とどんどん増えていくおそれがあります。

共有者の人数が増えれば増えるほど、権利関係が複雑になってしまい、トラブルが起きる可能性が高まります。

共有持分の相続が発生すると、一気に共有者が増えてしまうといったこともあるので、注意が必要です。

共有名義マンションの売却方法

共有名義マンションの売却方法は主に以下の4つです。

  • 共有者全員の同意を得てマンションを売却する
  • 自分の共有持分のみ売却する
  • 他共有者の共有持分をすべて買い取って単独名義で売却する
  • 他共有者に共有持分を売却する

それぞれ見ていきましょう。

共有者全員の同意を得てマンションを売却する

共有名義のマンションを売却するには、共有者全員の同意を得る必要があります。

マンション自体を売却できれば市場相場で売却できる可能性が高いため、売却価格のことを考えるともっとも高い金額でできる方法です。

売却できた場合は、共有持分に応じて売却益を分割します。

たとえば、売却益が1,000万円で夫の持分3/5・妻の持分2/5の場合、夫は600万円・妻は400万円と売却益を分けます。

ただし、共有者のなかには「思い入れのある家だから手放したくない」「子どもの学区を変更したくないからこのままマンションに住む」など、売却に反対されるケースもあるでしょう。

自分1人だけが売却したくてもマンション自体を売却できないので、売却する理由を明確にして共有者にメリットを与えるなど合意してもらうための工夫が必要です。

自分の共有持分のみ売却する

どうしても共有者からマンション自体の売却に対して同意を得られなかった場合は、自己の共有持分のみを売却することもできます。この方法であれば共有者の同意を得る必要はなく、自己の共有持分を売却可能です。

ただし、共有持分のみの売却を扱っている不動産会社や共有持分のみを欲しがる買い手は少ないので、売却するのは困難である可能性が高いです。

そのため、共有持分のみを売却する際は、共有持分の売却に強い専門の買取業者に買い取ってもらう方法が現実的でしょう。

買取価格は市場相場よりも若干低くなりますが、現金化までのスピードが早いのが特徴です。

共有持分の専門買取業者に売却する

「他共有者と話し合いの余地がない」「共有持分のみでもなるべく高く売却したい」などの場合は、共有持分専門の買取業者に依頼することをおすすめします。

一般の物件をメインとして取り扱っている不動産仲介会社や買取業者は、権利関係の複雑な共有不動産の売却や買取は取り扱っていないケースがほとんどです。

一方、共有持分を専門としている買取業者であれば、これまでの実績や知識が蓄積されているため、スムーズに契約・決済まで完了させることができます。

買取業者であれば、現金化も早くスムーズな取引ができるので、共有持分を手放したい場合は、共有持分の買取業者も検討してみてください。

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他の共有者の共有持分を全て買い取って単独名義で売却する

他の共有者の共有持分を全て買い取って売却すれば、共有持分のみを売却するより多くの利益が見込めます。

しかし、買取には何千万と用意する場合もあり、現実的ではありません。

他の共有者に共有持分を売却する

自分の共有持分を他の共有者に売却するということもできますが、こちらも相手が大きな金額を用意しないといけないためなかなか難しくなってきます。

このような場合一括で買う必要があり、ローンなどは組めません。

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共有持分不動産の先生編集部
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